樓市持續(xù)盤整，房價居高不下，不少投資者認為此時入市可先買個小戶型，進可攻退可守，開發(fā)商也在推廣小戶型項目時猛打“投資牌”。然而，業(yè)內(nèi)專家提醒，在目前的市場形勢下，作為過渡產(chǎn)品的小戶型未必“船小好掉頭”，投資應謹慎。
樓市出現(xiàn)“小戶型熱”
“上周就有四個朋友托我買小戶型房子，而且要靠近地鐵的為首選。”京城樓市資深人士老殷告訴記者，他從未感受到人們對小戶型有如此急切的需求。與之相對應的是，最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份北京預計有46個新盤將陸續(xù)入市，約有15個以小戶型供應，而且?guī)缀跛械男粜晚椖慷荚诖蛲顿Y牌。
“對于投資者和部分新婚購房人群來說，小戶型仍是最佳選擇。”記者在中原地產(chǎn)研究中心了解到，小戶型項目正在呈爆發(fā)性增長的態(tài)勢。
一項樓市問卷調查結果顯示，大約有近六成的被調查者希望購買小戶型房，另有近四成的被調查者希望購買中小戶型房，而一心想購買大戶型房的被調查者僅為3.41%。近九成的購房者認為小戶型房子總價低，一般處在交通便利地區(qū)，功能也較齊全。
隨著“90/70”政策的逐步落實，中小戶型的市場占比、供應量均有顯著提高，大量小面積、低總價的房地產(chǎn)項目供應市場，一定程度上滿足了中低收入普通購房人的需求。但從2008年取得預售許可證的項目來看，京城62%的中小戶型項目位于五環(huán)外區(qū)域，而54%的大戶型項目位于中心城區(qū)。而中小戶型項目的外移并沒有遏制其房價的上揚，據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，同比去年，2008年中小戶型項目售價漲幅達到了22%。
據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明透露，小戶型可以說是近期樓市曝光度最高的詞語，更多的自住、投資目光已經(jīng)開始轉向了小戶型，預計下半年，不管是純新盤，還是老項目后期的小戶型，都將保持較高的市場供應量。
小戶型投資活躍
近年來，購買小戶型用于投資的比例呈迅速上升趨勢。投資少見效快，“船小好掉頭”，無論出租還是出售，小戶型都不難出手，加上市場需求量大、回報率高，這對于一些中小投資者而言，不失為一項既穩(wěn)又快的投資項目。
中大恒基的一項調查表明，全國目前約有16%的購房者選擇70平方米以下的小戶型，其中有46.4%的人是用于投資或出租，這一比例和兩年前相比，整整提高26個百分點。在北京、上海、廣州、天津、杭州、南京、西安、武漢、長沙、成都、鄭州等地，小戶型投資者都十分活躍。其中，京滬兩地的小戶型投資比例已上升到80%以上。
和訊信息首席分析師文國慶告訴記者，相對來說，由于軌道交通沿線的小戶型更容易出租和轉手，且有較高的租售回報率，因此更受投資者青睞。以京城的東亞三環(huán)中心項目為例，成交客戶中就有超過60%是用于投資，這與項目緊鄰地鐵4號線南端終點站分不開。北京東亞新華投資有限公司營銷管理中心副總監(jiān)方強也證實，東亞三環(huán)中心由于把所有的戶型圈定方強(方強博客,方強新聞,方強說吧)把所有的戶型圈定在30至80平方米，成交數(shù)據(jù)顯示，成交客戶中購買2套以上的有35人，購買5套以上的有16人。
小戶型長期走勢難樂觀
“現(xiàn)在小戶型問題也不少。”亞豪機構的王英男認為，隨著城區(qū)建設用地日漸稀缺，市場的客觀需求使得中小戶型項目不得不向中心城區(qū)以外擴展，在土地利用率大提高的同時也帶來了一些公共問題，小到社區(qū)內(nèi)的綠地面積、停車位的規(guī)劃數(shù)量，大到公共交通的承載能力、教育及醫(yī)療的配套問題等，這些都需要相關部門以及開發(fā)企業(yè)統(tǒng)籌考慮、科學安排，否則就會出現(xiàn)“睡城”現(xiàn)象。另一些業(yè)內(nèi)人士則表示，小戶型因面積小，會喪失一部分功能。目前北京市場上推出的小戶型，房間大多是一個方塊，缺少變化；小戶型社區(qū)還將面臨租賃和管理難題。作為年輕人的過渡性居所，幾年后小戶型購買者大多會二次置業(yè)，屆時小戶型社區(qū)將成為“流動的旅館”。
目前正在運作和即將上市的小戶型主要是因為開發(fā)商抓住了房子總價的概念，用一個較低的總價來沖擊目前比較普遍存在的高總價市場，但相關房地產(chǎn)研究機構的最新調查結果顯示，小戶型的總體走勢難以令人樂觀。中國建筑設計研究院的副總設計師開彥認為，小戶型紛紛上馬，市場供應量必將出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，勢必進入嚴峻的等量淘汰。有相當一部分區(qū)域定位模糊、盲目跟風的小戶型項目在推廣上面臨嚴峻的問題。作為過渡產(chǎn)品的小戶型，不排除短期內(nèi)特定區(qū)域有持續(xù)走熱的可能，但終將無法長期成為整個市場的主流。
有關專家提示，并非所有小戶型投資者都能獲得較高的回報。對于熱銷的小戶型單身公寓或酒店式開彥(開彥博客,開彥新聞,開彥說吧)店式公寓，投資應謹慎。目前，租金的高低受供需市場的影響，例如京城一居的租價大都在1000元/月左右，最高不過2000元/月。而最新的資料顯示，這種租價還有繼續(xù)走低的趨勢，大量小戶型項目的推出，必將減少租務市場客戶群，更加拉動租價走低。此外，租務市場的混亂和中介機構的信任危機以及二級市場的不完全開放性也影響投資，這對并不便宜的小戶型投資將是很大的影響。
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